大东建托成立于1974年，是日本最大的租赁住宅资产管理公司，目前市值大约为人民币800亿元。截至2017年底，大东集团管理的房屋数量已超100万套。大东建托自2008年后，在不动产业务方面都采取包租模式。即从房东处租入房屋，支付一定租金；再将房屋自行出租，赚取租金差。
根据EQR的发展经验来看，从跑马圈地到精准经营，集中式公寓的核心最终还是需要落在年轻人较多的发达城市，并且要尽早抢占市场和交通便利的房源位置，后期就会逐渐形成进入壁垒。再配合良好的融资渠道、后期运营管理，形成规模效应，最终依靠稳定的租金收益持续运转。而从大东建托的经营特点来看，对从私人业主处获取的房源进行管理，由于包租模式的限制，分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。例如租赁产业链上的租赁房屋的建造、设计，房产信息网站，租赁中介公司等等。为获取房屋业主信任以及市场口碑，分散式公寓还可以通过广告的方式提高品牌认知度。
因此，就国际经验来看，主重资产运营的运营商，如开发商系，将会迅速布局一线、新一线城市；主轻资产运营的运营商，如中介系，将会配合相关增值服务以获取租金差以外的收入。
租赁市场将迎快速发展
当前，我国租房意愿低的原因之一就是承租人权益保障体系有待完善，包括房源信息虚假、房东随意涨租侵犯房客利益、租售不同权等。但是，目前政府正在做出相应努力。一是建设政府住房租赁平台。自去年年底以来，我国已有10余个城市的政府住房租赁交易服务平台上线。与市场上已有的租赁平台相比，政府平台房源均有审核备案，信息更可靠。二是规范租金水平。北京发布相关政策明确要求规范租金、押金的收取和支付；要求保障承租人合法稳定居住。上海、广州等城市出台的关于加快发展当地住房租赁市场实施意见中也有类似表述。三是部分城市率先在教育方面推进租售同权的实践。
今年6月，自然资源部确认全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。不动产登记联网是全国开征房地产税的基础，房地产税的征收不仅会抑制住房投机热度，而且参考发达国家住房市场可以发现，房地产税的征收将激励有闲置房屋的个人业主出租房屋，有利于盘活存量住房。过多的租金管制并不能起到保护承租人的作用，随着租赁住房供应量的提升，我国的租赁住房市场将逐渐改善“承租人弱势”的现状。
在需求层面，目前我国租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，且高校毕业生数量在持续增长。同时，由于房价高企、户籍限制、户型需求、政策维护承租人利益等方面原因，人们的租房意愿将上升，即租房比例将上升。而需求端存量规模已达1.3万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频出，租赁住房用地低价出让、租赁住房资产支持证券发行，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局。笔者预计，开发商将从“开发-出售”的经营模式逐渐转变为“开发-部分持有”的经营模式。而其他类别的运营商也将充分发挥优势，逐渐形成可盈利的经营模式。同时，在与国际成熟住房市场的比较中发现，我国租房市场有着极大的发展空间，住房租赁市场发展潜力巨大。