燕郊作为一个离北京最近的河北小镇，最近成为媒体关注的焦点。统计数据显示，燕郊二手房的平均挂牌价格从2017年4月的28611元/平米降至2018年10月中旬的平均挂牌价格仅为20002元/平米，相比去年4月降幅达到了30%。
而燕郊部分楼盘价格出现“腰斩”，更让炒房客欲哭无泪，以燕郊天洋城为例，同样是一室一厅西北朝向的房子，2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米，今年9月成交价只有1.5万/平米，跌幅达到50%。即使不看数据，只要到著名的燕郊“售楼一条街”走一遭，看到大量房产中介歇业倒闭的衰败景象。
就在 10 多年前，燕郊作为河北小镇，只有 10 余万人口，到了 2010 年时升级为国家级高新技术产业开发区时，燕郊开始大规模盖楼，而大量的人口和资金的涌入，燕郊房子的均价从每平米 4000 元增长到 3 万元以上，楼房也开始越建越密。目前，燕郊的人口已经达到了百万级以上，位列全国人口特大镇第一名。
燕郊的房价在这10年多的时间里，之所以涨幅这么大，主要有二个原因：一方面，随着北京房价的大涨和限购，很多外来人口在北京无法买房置业，只能选择到燕郊来买房。因为，燕郊离北京很近，工薪族完全可以白天在北京上班，晚上回燕郊睡觉。
另一方面，燕郊距离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望。2015年通州成为北京城市副中心的消息和2016年北京楼市的大幅升温，都带动了燕郊房价急速上涨。大量投机性购房需求，趁着燕郊地位的上升，而想流入炒房，分得一杯羹。
但是好景不长，2017年3月份，北京出台认房又认贷的“317新政”；3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；
当年6月3日，廊坊市又让限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。而购房需求的减少，以及对房地产调控加码的预期，让燕郊楼市成交迅速萎缩，房价也步入下行通道。
购房者孙女士就是燕郊楼市调整的直接受害者。现年45岁的孙女士本来是北京写字楼里的女白领，早在2017年初，她与众多炒房者一样，看到燕郊房价大涨，便跑到燕郊来买房，希望踏上房价上涨的快速列车。当时，孙女士以3.5万元/平方米买下了一套90多平方米的房子。彼时她只懂得买到房子即是赚到了钱。
但是，孙女士不曾想到，她这次是搭上了房地产调控政策出台之前购房的末班车，几乎买在房价的最高点上，也见证了这波环京楼市的最后疯狂。房价每个月每一天都在下跌，跌去的是孙女士的财富。
而现在，孙女士的房子每平米已跌破2万，相比去年初买入时跌去了4成之多。而仅用了一年半的时间，就把孙女士的首付款都跌没了，足见房地产的凶险。现在孙女士真的不知道该如何是好。
事实上，像孙女士这样的买房被套牢的遭遇并非个例，现在已有很多，未来还会越来越多。这已经是明白无误的告诉我们，现在投资房地产也有风险了，已经绝不是买到房子即是赚到钱那么简单了。
那么问题来了，环京楼市（包括燕郊）为什么会在短短的一年半时间里，发生房价跌去四成至五成的现象呢？
首先，燕郊房价之前的大涨，主要是投资性购房者群体的涌入，而一旦燕郊实行了限购和限售政策，那么投机性需求被挡在了大门之外，而当地居民每月三四千元的工资收入，根本支撑不了动辄3.5万/平方米以上的燕郊高房价。在这种情况下，燕郊房价便开始了漫漫下跌征途。
再者，燕郊的房价下跌与地方政府严格执行房地产调控有关。今年上半年部分热点城市房价上涨，主要是具体执行房地产调控政策并不严格，比如人才引进战略，由于门槛较低，把投机炒房客也引进来了。同时，棚改货币化安置，使拆迁户们拥有了强大的购房能力。
而以燕郊为代表的环京楼市乃是执行房地产调控政策最严格的区域。因为，北京执行房地产调控相当严格，周边各地都不敢松懈。正是因为，环京楼市的房地产调控比任何地方都严格，投机者无缝可钻，那么房价出现大跌就不足为奇了。
最后，由于前些年外围投机炒作的资金大量流入，导致环京商品住房实现了快速出售去库存。但由于一些地方的能提供就业机会相对较少、公共服务水平较差，人口流入小于流出，这就导致了存量房都是用来投机炒作，真正的利用率并不高。而一旦房地产调控政策长期持续下去，投机者预期改变而退出，当地房价要想不跌也很难。
燕郊房价大跌，不仅是环京楼市调整的缩影，更是未来三四线城市房价下跌的预演。正是燕郊等地房价出现大跌，警告那些投机炒房者，房价只涨不跌的时代已经终结，将逐步回归居住属性。房地产市场目前投资投机的风险非常大。投资炒房者切忌买在房价的最高位。