核心观点
新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势。由于当前与2003年SARS期间经济与行业所处的周期位置和政策背景差异较大，新冠疫情对行业的短期冲击大概率大于2003年，但短期冲击不改长期趋势，房地产需求可能延后但不会消失。疫情冲击使我国经济和地产行业稳态局面被打破，对此后续政策的弹性有望扩大。
预计今年开发投资增速前低后高。今年的新冠疫情将给第一季度地产的销售、投资带来压力，我们预计1-2月地产开发投资大概率同比下滑10%左右，一季度下滑5%左右，我们下调对2020年销售金额增速的判断至-2%—-1%（原1%-2%）。
19Q4公募基金对房地产板块超配，偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企。1）2019年Q4基金房地产持仓总市值为548.56亿元，环比增加60.94%，实现仓位近一年以来首次回升；2）Q4基金对房地产板块为超配，超配比例为1.2%；3）Q4基金房地产集中度为97.3%，较上季度增加0.5个百分点，刷新2010年以来新高；4）公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企。
2019年主流地产公司业绩普遍高增。从发布业绩预告的地产公司的业绩来看，房企业绩差距较大，存在明显的分化趋势，主流地产公司的业绩普遍高增。截至目前房地产板块公告年报业绩的有62家，其中46家预告盈利，16家预告亏损，具体来看预告盈利的46家，38家预告盈利同比上升，8家预告盈利同比下降。
目前房地产行业市盈率处于历史底部区域，修复空间较大。截止到2020年2月7号，房地产行业PE(TTM)为8.1X，全部A股PE(TTM)为14.7X，地产行业估值相对全部A股折价44.9%，当前估值已处于历史最低水平。
投资建议：新冠疫情造成短期冲击但不影响长期趋势，房地产需求会相应延后而不会消失，总体负面影响可控。四季度以来的行业稳态被打破，后续政策逆周期调控力度加大可期。目前板块估值处于历史底部区域，四季度公募基金仓位上升打开了地产股估值修复的空间，政策改善后将行业将迎来新一波估值修复。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(29.090, 0.01, 0.03%)(000002)、保利地产(14.890, -0.08, -0.53%)（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城(6.930, -0.11, -1.56%)（000671）。
风险提示：新冠疫情的影响可能超出预期；经济及行业的下行压力。