总有一批人是计划在2020年买房的。
我们也在《开发商泡汤的小阳春，是你给自己买房的窗口期》一文中说过，疫情结束后一段时间，是手上有现金的自住购房者买房的好时机。
但是，更多的人并不那么坚定，比如说二套房首付本来就要凑一点钱的，比如说要卖旧买新中间还涉及到要租房过度的，再比方说本来就是为了投资的，等等。
今天我们再帮你复盘一下，这几年杭州楼市到底是怎么过来的。
这是2003年至2019年这17年间杭州大市（包括十区和三县市）商品房的成交面积、销售额与成交均价统计图。可以发现：杭州楼市每年成交面积和销售总额的变化非常大，而且存在四个明显的盘整期。虽然从个盘来讲，杭州也经历过七折卖房，但全市的成交均价整体还是持续上涨的，除了2010年至2015年的六年平价期。
界定盘整期的，主要是这四个盘整期内成交面积和销售总额都有了明显的下降。这四个盘整期分别是2007-2008年，2009-2011年，2013-2014年，2016-2019年，对应的分别是2008年的「美国次贷危机」，2010年的「后四万亿」，2013年后的高库存，2016年房价快速窜高后的消化期与严格限购限价期。
我们也可以看到：
1），2003年的非典对楼市基本没有影响。
2），今天的杭州楼市正处于第4个盘整期。
3），与前三个盘整期比较，目前所在的盘整期特点明显，就是成交总额差不多维持，虽然有严格的限价，但房价还是上涨的，成交面积明显下降。三条线的变动幅度都在减缓，趋向于平行线。
本来，如果没有NCP疫情，没有大的刺激，2020年的楼市大概率也将维持第4个盘整期的基本态势:「稳」。
我们整理了2011年至2018年这8年间杭州市的婚姻变动对数，包括结婚登记和离婚。为什么要把离婚也统计进去，因为这几年的离婚对数实在太多了，而离婚在现实上确实会产生房产需求。
我们也整理了这8年间每年的小学新招生人数。
婚姻和学龄段子女要独立的房间，被认为是楼市最刚的刚需，但是，杭州楼市的成交量并不「刚」。
1），虽然结婚的越来越少，离婚的越来越多，但这8年两者加起来的总量就都差不多了，基本上在8.4-9.2万之间。这连起来差不多就是一条水平线，与成交量的大幅涨跌没有明显关联。
2），小学的年招生人数有明显上涨，这8年从8.6万涨到了11.4万，但与成交量的大幅涨跌也没有明显关联。
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「限购」拉平了曲线
我们同样制作了这8年杭州年度商品房成交面积与常住人口的关系图。2016年以前，每年新增的常住人口与成交量好像有一定的关联，但是从2017年以后，这个关联度也失效了。
我们知道，杭州在2011-2014年间曾经执行过限购，在2016年下半年又重启限购，并且在重启后又不断加码。
大概的结论是，新增的常住人口对楼市的成交面积有正关联，但在严格的限购政策下，这个关联度也在失效。
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大盘还得看M2
我们再来比较成交面积、房价和M2余额三者增长率之间的关系。这一次我们能够看出一个明显的结论，M2余额的增长率在三者中有先导作用。
成交面积的起伏率过大，我们找到了7个M2余额增长率与房价增长率之间是正关联的点。2005年，2009-2010年，2013年，2015年，可以明显地看到，房价随着M2余额增长率的上升而增长。2006年，2008年，2014年，则是三个协同的波谷。
2017年以后，因为杭州实行了严格的新房限价，关联性失真。
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NCP算不算大事件
从杭州楼市的历史来看，我们大概可以发现，房价的上涨与M2余额的增长率基本上呈正相关（2017年以后部分失真），成交面积与当地限购政策和房价绝对值逆相关。
虽然朋友圈已经充斥了各类的预言，我们也摘取部分作了回应（参见《疫情下的楼市，朋友圈在传的11个预测》），但是，我们还是无法完全预测楼市的未来，就像我们在年初的时候根本没有想到NCP疫情会对国民经济和每个人的生活带来这么大的影响。
不过，我们回顾杭州楼市这十多年的历史，大概可以让你相信，我们目前所处的阶段，楼市与刚需，与新增常住人口等其实都没有太刚的关联，它更多取决于以M2余额增长率为代表的宏观政策，和以限购限价为代表的一城一策。也就是说，楼市取决于政策，而但凡有大事件发生，政策就会有可能调整。
NCP算不算大事件？
短期算，长期还不知道，希望它早早地被我们消灭掉。